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四措并举 改善优质房企资产负债表******
王丽新
日前，央行 、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险” ，到此次的“改善优质头部房企资产负债表” ，同时继续强调落实保交楼金融支持 、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企 的深切关注。在笔者看来 ，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤” 的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面 ，资本市场将更好地发挥资源配置功能 ，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力 ，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为 ，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表 。
举措之一是“资产激活” ，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营 。具体而言 ，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购 ，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS 、REITs等方式盘活持有型物业 ，释放房企此前沉淀大量资金 的重资产项目的流动性 。
举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多 的支持房企在发生债务违约前置换要约 ，以新债换旧债以及合理展期 ，给予房企“以时间换空间” 的机会。
举措之三 是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一 是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后 的资产负债率不会提升 ，避免重走“高杠杆、高负债 、高周转”的“旧三高”老路 ，为行业高质量发展夯实基础 ；三 是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构 ，引新股东入局后 ，若资源能与房企现有业务整合发展 ，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡 。
举措之四 是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承 ，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资 ，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态 ，预计需求端利好政策还将进一步释放 ，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售 的新生力军 。交易增加 ，企业资金状况得到改善 ，交付的项目逐步增多 ，购房者消除担忧，市场有望联动好转 ，实现良性循环 。
当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的 是，积弊已久 的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地 的广度和力度不断提升 ，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重 的新时代将来临 。
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（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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