房地产全面洗牌后如何走 ？地产大佬们这样说******
作者 ：孙梦凡
时光更迭 ，新旧年交替之际 ，地产大佬相继发声展望未来。
近日来，碧桂园、中国恒大 、华润置地 、中国金茂 、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者 ，均通过新年致辞 的方式 ，总结2022年的工作 、并对2023年行业及企业发展做出展望。
“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩 、开发投资20年来首次负增长 、房企出险不断......这 是一个‘前所未有、行业内外 、全局洗牌’的年代。”
“全面总结和反思过去30年以来 、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主 的民生地产。”
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会 是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年 。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展 的势能 ，拥抱更可期 的未来。”
一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望 。在12月召开 的中央经济工作会议上，“房地产仍 是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台 ，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒 、保民生也依然是行业发展主基调。
前所未有的洗牌之年
2022年，房地产行业经历了前所未有 的缩表周期 。
中指研究院数据显示 ，2022年我国新房 、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月 ，新房连续下跌6个月 ，七成城市累计下跌。
商品房销售也尤为惨淡 。去年重点100城销售面积同比降幅近四成 ，绝对规模降至2015年以来同期最低水平 。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大 ，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势 。
与此同时 ，虽有多重融资利好政策出台，房企融资 的寒意依然未退。据中指研究院监测 ，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中 ，有约40家发生债务违约。
回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布 的新年致辞中称，过去 的2022年， 是中国房地产行业极其艰辛的一年 ，众多同行遭遇前所未有 的挑战，在至暗中艰难求索 。同时 ，2022年也 是行业加速寻找破局之道、重塑信心 的关键一年。
上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有 、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机 、变局中开新局”的新时代。
华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折 、市场收缩 、格局重塑。
五矿地产董事长何剑波表示 ，受疫情持续冲击、经济不断下滑 、行业深度调整 、市场信心不足等叠加因素影响 ，房企面临的困难和挑战前所未有 。
积极保交楼 、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点 。
碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称 ，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园 。同时 ，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持 。
恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称 ，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工 ，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年 ，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”
李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市 ，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元 。
市场全面复苏尚需时日
如今房企面临 的艰难处境 ，一方面来自融资，一方面源于销售。
为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策 。中指研究院称，从近期 的政策组合可看出 ，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题 ：资产负债比例不合理 、风险资产重组问题 。
信贷资金 是房企最主要 的融资构成 ，也是本轮投放规模最大 、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来 ，据不完全统计 ，近期有120多家房地产企业获得银行授信 ，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信 ，总额度超过4.8万亿元。
在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地 ，目前已有越来越多 的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作” ，帮助更多民企加入到发债融资行列中 。 股权融资信号发出后 ，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划 。
在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开 。继11月杭州 、成都 、西安等城市优化购房政策，12月初厦门 、南京 、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策 的队伍后 ，佛山 、东莞也全面放开限购 。1月3日 ，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放 的限制性政策。
对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望 、但也心存挑战 。
“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日 。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年 。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍 ，优化经营能力 ，提升财务安全意识 ，方能蓄积可持续发展 的势能，拥抱更可期 的未来 。”李华表示。
李华指出 ，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场 ，夯实住宅开发 、城市更新、商业运营 、商办运营、酒店运营 、商企物业管理等业务 的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角 ，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。
朱静表示 ，新 的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长 的最大内生动力 。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎 ：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间 ；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解 ；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望 ；地产行业供应链的信用体系重构需要更长 的时间。
在上述行业环境下 ，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道 的探索 ，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动 的发展模式 ，逐步落地已经相对成熟 的政府代建 、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变 。
路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长 ，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落 ，路劲必须做好准备 ，应对“规模负增长”伴随而来 的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车” 的一 、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度 ，并视未来市场变化做出及时反应。
莫斌提出 ，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向 ，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式 ，着力发展以改善型住房为主的民生地产 。同时 ，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建 ，为加快建立多主体供给 、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献 。
李欣表示，华润置地将推动代建代运营 、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台 ，加强城市公司全价值链组织能力建设 ，以组织能力的确定性应对市场 的不确定性，坚决完成全年业绩目标。
东西问｜金泰万 ：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力 ？******
中新社首尔12月29日电 题：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？
——专访韩国国立海洋博物馆馆长金泰万
中新社记者 刘旭
为庆祝中韩建交30周年 ，由韩国海洋水产部 、国立海洋博物馆和中国航海博物馆共同策划的“中韩海洋文明交流展”，于今年9月至11月举行。在为期两个月的时间里 ，为观众呈现了船模 、瓷器、绘画和工艺品等300余件展品 ，以“学 、交、漂 、艺”四个部分讲述中韩海洋文明交流故事 。近日 ，韩国国立海洋博物馆馆长金泰万接受中新社“东西问”独家专访 ，介绍韩中海洋文明交流的痕迹 ，并从海洋史 的观点来探索两国间的友好未来可能性。
现将访谈实录摘要如下：
视频 ：【东西问】韩国国立海洋博物馆馆长金泰万 ：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？来源 ：中国新闻网
中新社记者 ：韩国国立海洋博物馆前段时间举行了“中韩海洋文明交流展” ，能否请您介绍一下这次展览 的概况 ，以及有哪些值得关注 的展品 ？
金泰万：为纪念韩中建交30周年 、回顾两国悠久的海洋文化交流历史 ，韩国国立海洋博物馆筹备了此次展览。因为与上海 的国家级博物馆——中国航海博物馆共同举办，观众可以欣赏到韩中两国 的各种资料与展品 。
虽然合作展览单位是上海的中国航海博物馆，但从去年开始 ，我们就与中国各沿海地区博物馆联系筹备展览 ，最北边的 是位于天津 的中国国家海洋博物馆 ，还有青岛 、泉州、厦门 、广州等地的博物馆。
韩国国立海洋博物馆举行 的中韩海洋文明交流展。刘旭 摄这个展览是为了纪念韩中建交30周年 ，因此收集展示 的展品都为此主题服务，包括历史上主要的人物 、艺术品，与海洋有关的记录、书籍或地图，以及中国 、韩国 的海洋主题的传统画作。
此次展览分为四个主题，分别是学、交 、漂、艺。具体来说 ，“学”指 的 是学术、宗教 、思想 的交流；“交”指 的 是海洋文物和商品 的交易记录 ；“漂”指 的是在以前危险的海上航行中，航行者经常会遇到意料不到的天气或风浪等，所以他们可能会随风浪漂到南洋、日本冲绳或菲律宾一带 ，获救回到韩国后，通过文字或口述记录下这些经历和见闻，这就是这部分展览呈现 的内容 ；“艺”指的是“艺术”，展示从中国大陆传来 的艺术品 ，或是从半岛传到中国大陆 的艺术品 。
观众参观展览。刘旭 摄中新社记者 ：展览中 ，有哪些体现了中韩海洋文明交流的特色展品？
金泰万：这次展览中，观众欣赏到了船舶模型、陶瓷、绘画 、工艺品等艺术价值较高 的300多件展品，70多件从中国航海博物馆租赁。其中不乏一些特别值得关注 的展品 ，如新罗时期留唐学者崔致远的代表文集《桂苑笔耕》，以及将中国画技法与朝鲜特色融合后描画半岛东海岸景色的画家郑敾的作品《海山亭》。
展览展出新罗人崔致远所撰 的诗文集《桂苑笔耕集》 。刘旭 摄我特别推荐 的 是船的模型。因为古代航海时期 的沉船都掩埋在泥沙下，但偶尔会被渔民或科学家发现挖掘，并被展示出来 。这样 的船中国和韩国都有，如在韩国发现 的中国元朝的“新安船” ，还有2005年中国发现 的货船“蓬莱3号古船”。这些船的模型 ，都 是展览中 的重要展品 。
有趣 的点就在于 ，韩国沿海发现了中国船，中国大陆海边发现的又 是韩国船 。韩国 的船只沉没在中国的海洋，在几百年后又被挖掘出来，在现代人眼前展示 。因此，我认为船 是韩中海洋交流 的最具象征性 的表现 。
展出 的新安船模型。刘旭 摄中新社记者：此次展览回顾了中韩两国悠久的海洋文化交流历史 ，您认为海洋交流对中韩两国交往起到什么作用 ？
金泰万：韩中两国的海洋文化交流历史，从6000到7000年前已开始 ，并一直持续至今。从货运或物流 的观念来看，海洋其实 是高速通道 。尤其是在以前 ，陆路通道无论是步行还是乘马车都很慢，能运送的东西很少。但海上船运速度快 ，能装载的东西也非常多 ， 是被广泛选择 的物流形式。但唯一的问题在于海洋 的波浪难以预测，具有危险性。如果不考虑气候因素 ，海运 是首选的物流方式 。
展出的铜钱 。刘旭 摄另外 ，大海的开放性要比陆地强。古代没有签证，海洋上也不存在明显 的国界线，尽管不同国家 的人语言不同 ，但他们在海上 的通行是比较随意的，交往也非常容易。人们交换物品，也交流文化。可以说，如果没有当时活跃 的海上交往，我们 的文化繁荣程度不可能发展到当今的程度 。
韩中两国之间的海路被称为“陶瓷之路”，是因为朝鲜半岛和中国之间 的黄海是交易陶瓷的核心渠道 ，相比陆路运送 ，通过船舶运输陶瓷不仅可以大量运载货物 ，也不易损坏 ，因此陶瓷成了韩中海上贸易 的最佳商品 。
展出 的陶瓷。刘旭 摄从“陶瓷之路”流入朝鲜半岛的中国陶瓷，经过朝鲜半岛特有 的艺术和技术重新发展后 ，制造出高丽青瓷 、粉青白瓷等商品，之后又返销国外。
通过展览中 的很多展品，可以看出韩中之间 的相近性。以建筑上的瓦当为例 ，好几种直接从中国大陆进口而来 。这些细小 的例证，见证了过去韩中之间交流的频繁程度。
展出的瓦当。刘旭 摄如今，韩中之间的大型船舶 ，从青岛、上海等地经过釜山港到全世界，又从釜山港回到天津、青岛 、上海 ，这些船舶运送的货物可能和几百年前完全不同，但这种海上交往对中韩之间的文明交流同样起到了重要作用。
来自韩国釜山 的中海安第斯号货轮在青岛前湾保税港区码头卸货 。张进刚 摄中新社记者：在未来中韩两国交往和文化交流中，这条“陶瓷之路”能提供哪些推动力？
金泰万：通过历史展望未来，希望能通过韩中两国互补共赢发展文化的历史来寻找未来发展 的动力 。
比如这个展览就是一个开始，明年或不远 的将来 ，我们会继续与中国合作 ，开设合办展览，并涉及更广泛的主题和范围。期待疫情过去之后 ，韩中之间 的交流和沟通会比现在更加频繁 ，我们可以和厦门 、泉州 、广州、天津等中国各地 的机构和博物馆合办交流展。
总之 ，韩中两国都在推行各自 的对外开放政策 ，这其中非常重要 的一环就 是海上交流 ，通过海路谋求新 的发展动力。因此 ，当我们今天回顾过去数千年来韩中之间的海洋文明交流 ，能够了解这些超越海运、物流 、船舶等海洋产业乃至海洋科学技术 的海洋合作，并通过海洋交往密切两国间的彼此依赖 ，加强信任和合作，寻求共同发展 。(完)
受访者简介 ：
韩国国立海洋博物馆馆长金泰万接受中新社采访 。刘旭 摄金泰万 ，韩国国立海洋博物馆馆长。1980年获韩国釜山大学汉语言文学学士学位，1986年获韩国启明大学汉语言文学硕士学位 ，1996年获北京大学中国现代文学博士学位 。历任韩国海洋大学国际学院院长 、韩国海洋大学博物馆馆长 、韩国海洋大学教授等职，自2020年12月起担任韩国国立海洋博物馆馆长。
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